Valitse korkokatto ja pankkiirisi kiittää!

Yksi hienoimmista pankkipalvelujen tuotteistusprosesseissa syntyneistä tuotteista on ehdottomasti korkokatto. Kyseessähän on suorastaan velallisen unelmatuote! Kun lainaa ottaessa maksaa pienen prosenttiosuuden, saa yöt nukkua rauhassa myös korkojen noustessa. Vai onko kyseessä sittenkin lampaan vaatteisiin puettu susi, jonka tavoite on ainoastaan lypsää rahat pois mukavuudenhaluisilta ihmisiltä?

Omistusasunnon osto on luultavasti itsellänikin edessä joskus lähivuosien aikana, joten seuraan säännöllisesti asuntolainamarkkinoita. Tämän tiimoilta päädyin tällä viikolla pyytämään eri lainavaihtoehtoja eräästä suureen suomalaiseen pankkikonserniin kuuluvasta pankista. Vertailua eri pankkien välillä en lähtenyt vielä tekemään. Tavoitteenani oli ainoastaan selvittää, mikä olisi paras lainatapa viiden vuoden pituiselle 80 000 euron suuruiselle lainalle.

Tavalliselle turvallisuus- ja mukavuudenhaluiselle suomalaiselle pankkien markkinoima korkokatto tuntuu mitä mainioimmalta keksinnöltä. Ideanahan on se, että maksamalla tietyn könttäsumman, saat itsellesi vakuutuksen nimeltä korkokatto. Jos lainan viitekorko nousee koskaan korkokaton yläpuolelle, maksat tässä tilanteessa korkoa ainoastaan korkokaton verran.

Korkokatto otetaan yleensä Euribor-lainoihin, mikä on luontevaa, koska markkinoiden perusteella määräytyvät euriborit ovat jatkuvassa liikkeessä. Ei siis ole ihme, että tavalliselle kaduntallaajalle korkokatto tuntuu turvalliselta vaihtoehdolta. Eihän kukaan tiedä, mihin korot voivat seuraavien vuosien aikana taas nousta.

Pyysin siis tarjouksen 80 000 euron asuntolainasta viidelle vuodelle. Viitekoroksi valitsin 1 kk:n Euriborin. Euribor-lainan lisäksi halusin tarjouksen viiden vuoden lainalle täysin kiinteällä viiden vuoden korolla. Pankkivirkailija tosin oli aluksi vastentahtoinen antamaan viiden vuoden kiinteää korkotarjousta, koska ”juuri kukaan ei niitä ota, koska ne eivät ole asiakkaalle järkeviä”.

Vertailtavaksi sain lopulta kolme viiden vuoden lainavaihtoehtoa:

  • Perinteinen Euribor-laina: 1 kk Euribor + 1,1 % marginaali
  • Euribor-laina 3,5 % korkokatolla: Muuten sama kuin yllä oleva, mutta korkokatosta maksetaan alussa summa, joka on 3,6 % lainan pääomasta
  • Täysin kiinteän koron laina: korko 3,9 % viideksi vuodeksi

Ilman tarkempaa ajattelua korkokattovaihtoehto vaikuttaa houkuttelevimmalta. Todennäköisesti 1 kk Euribor tulee nousemaan 3,5 % yläpuolelle seuraavien vuosien aikana ja korkokaton hintakin on vain 3,6 % lainan pääomasta. Ei kuulosta pahalta. Vai kuulostaako sittenkin? Juuri tässä on se sudenkuoppa, johon useimmat putoavat. Korkokaton hinta on saatu kuulostamaan edulliselta, sillä se ilmaistaan prosenttiosuutena suhteessa lainan alkupääomaan. Asiakkaan kannalta kuvaavampi luku olisi ilmaista hinta suhteessa keskimääräiseen lainapääomaan, joka on puolet alkupääomasta olettaen, että lainaa lyhennetään tasaerissä. Korkokaton hinta keskimääräiseen pääomaan suhteutettuna olisi kaksinkertainen, eli tapauksessani 7,2 %. Tämä luku kuvaa huomattavasti paremmin sitä hintaa, jonka korkokatosta pankille lopulta maksaa. Ei kuitenkaan hylätä korkokattoa vielä, vaan tehdään muutamia laskelmia.

Olen varma, että suurin osa lainanottajista ei tee sen kummempia laskelmia, kun miettii, ottaako korkokaton vai ei. Se on ymmärrettävää. Onhan vertailua mahdoton tehdä luotettavasti, koska kukaan ei pysty ennustamaan, miten esimerkiksi Euribor käyttäytyy seuraavan viiden vuoden aikana. Sitä suuremmalla syyllä korkokattoon onkin syytä suhtautua varauksella. Pankit ovat luultavasti hinnoitelleet korkokattonsa siten, että on äärimmäisen epätodennäköistä, että he jäävät siinä lopulta häviölle.

Vaikka Euriborin ennustaminen onkin mahdotonta, tein siitä yhden jossain määrin järkevän skenaarion, jonka perusteella voin tehdä vertailun korkokatollisen ja korkokatottoman lainan välillä. Skenaario 1 kk:n Euriborin kehittymisestä on esitetty alla olevassa kuvassa.

Viiden vuoden ennuste 1 kk Euriborille.
Viiden vuoden ennuste 1 kk Euriborille.

1 kk:n Euribor on tällä hetkellä 0,51 %. Skenaariossani korko pysyy tässä lukemassa tämän vuoden joulukuuhun saakka. Sen jälkeen lama alkaa hellittämään Euroopassa ja korko lähtee tasaiseen nousuun ja nousee seuraavien kahden ja puolen vuoden aikana lähes 5 prosenttiin. Tämän jälkeen korko lähtee jälleen pieneen laskuun ja laskee laina-ajan loppuun saakka. Skenaariossani korkokatto aktivoituu käyttöön vuonna 2011 ja siitä on hyötyä peräti 32 kuukauden ajan. Korkokatto olisi siis käytössä yli puolet ajasta! Jos pankkivirkailija esittelisi tällaisia käppyröitä, korkokatto voisi vaikuttaa entistäkin paremmalta vaihtoehdolta.

Nyt kaivataan kuitenkin jo todellisia lukuja pöytään. Jos yllä oleva skenaario toteutuisi, 80 000 euron Euribor-lainan hinnaksi ilman korkokattoa tulisi lopulta 7 383,30 euroa. Entä kuinka paljon pankille maksettaisiin korkokattolainassa? Toisin kuin useimmat todennäköisesti odottavat, tässä skenaariossa korkokatollisen lainan hinta olisi peräti 10 268,83 euroa! Korkokattolainasta maksaisit siis lopulta lähes 3 000 euroa enemmän! Siis siitä huolimatta, että korkokatto on käytössä käytössä yli puolet ajasta!

Kerroin alussa pyytäneeni tarjouksen myös täysin kiinteälle korolle. 80 000 euroa irtoaisi viideksi vuodeksi 3,9 % korolla ilman erillistä marginaalia. Tässä tapauksessa ei edes tarvitse vaivautua kehittelemään skenaarioita, sillä tiedossa on, että pankki tulee saamaan korkoja kyseisestä lainasta 7 930 euron verran.

Eri lainojen hinnat, eli pankille maksetut korot ja muut maksut.
Eri lainojen hinnat, eli pankille maksetut korot ja muut maksut.

Näistä kolmesta vaihtoehdosta parhaimmaksi vaihtoehdoksi tulisi 1 kk Euribor ilman korkokattoa. Siis jos skenaarioni toteutuisi. Ongelma on juuri siinä, että kukaan ei tiedä, miten korot käyttäytyvät tulevaisuudessa. Selvää kuitenkin on, että korkokattolaina ei missään tilanteessa ole järkevä ratkaisu.

Jos haluat pelata varman päälle, valitse laina viiden vuoden kiinteällä korolla. Se on skenaariossani lopulta 2 300 euroa edullisempi kuin korkokattolaina. Jos taas spekuloit, että 1 kk:n Euribor tulee pysymään alempana kuin skenaariossani, valitse Euribor-laina ilman korkokattoa.

Korkokattolaina kannattaa vain pankille! Ei siis ihme, että pankkivirkailija piti typeränä, että edes harkitsin viiden vuoden kiinteää korkoa korkokaton sijasta. Ehdotan, että seuraavan kerran kun itse olet menossa pankkiin neuvottelemaan lainasta, pyydät korkokaton hinnan myös keskimääräiseen pääomaan suhteutettuna ja vaadit tarjousta myös täysin kiinteästä korosta! Voit näin helposti säästää vähintään kuukausipalkan verran rahaa. Tosin pankille et enää silloin ole se lempiasiakas.

Kommentit