Sponda ponnistaa vahvasti

Siitä on jo lähemmäs kaksi vuotta, kun tarkastelin edellisen kerran kiinteistösijoitusyhtiö Spondaa ja silloin en todellakaan ollut tyytyväinen yhtiön tilanteeseen. Kova velkaantuminen ja taantuman aiheuttama toimistokiinteistöjen arvon voimakas lasku aiheuttivat sen, että kesällä 2009 yhtiö joutui käymään omistajien kukkarolla. Itsekin päädyin tuolloin sijoittamaan yhtiöön lisää rahaa osakkeenomistajille suunnatun osakeannin kautta.

Uusien osakkeiden merkitseminen ja Spondan omistajana pysyminen on kuitenkin lopulta ollut yksi onnistuneimmista sijoituspäätöksistäni viime vuosina. Juuri keväällä 2009 Sponda otti pohjakosketuksen ja yhtiön kehitys on ollut sen jälkeen huimaa. Suuren velkavivun myötä tulevat myös suuret riskit, jolloin huonoina aikoina yhtiö on ongelmissa, mutta hyvinä aikoina tuloksentekokyky on hurjaa. Viime aikoina Sponda on elänyt hyviä aikoja. Tulos on kääntynyt raskaan tappiollisen vuoden jälkeen taas selvästi voitolliseksi vuonna 2010, mikä näkyy myös osakekurssin kehityksessä. Edellisen Spondaa käsittelevän blogimerkintäni jälkeen yhtiön osakekurssi on noussut 90 prosenttia 2,13 eurosta 4,04 euroon. Samaan aikaan Helsingin yleisindeksiin sijoitettu 2,13 euroa olisi kasvanut vain 2,80 euroon.

Spondan osakekurssin kehitys 29.5.2009 - 18.2.2011.
Spondan osakekurssin kehitys 29.5.2009 - 18.2.2011.

Viime vuonna Sponda kehittyi erittäin vahvasti lähes jokaisella mittarilla. Osakekohtainen tulos kasvoi vuoden 2009 -0,35 eurosta 0,40 euroon. Osakekohtainen nettovarallisuus, eli yhdelle osakkeelle kohdistuva velaton varallisuus, kasvoi 3,54 eurosta 3,86 euroon. Lisäksi kiinteistöjen vuokrausaste nousi 1,4 prosenttiyksikköä 88,0 prosenttiin ja omavaraisuusaste nousi 39 prosenttiin. Spondan tilanne parani erityisesti loppuvuonna, jolloin vuodesta 2011 voidaan odottaa entistäkin parempaa.

Spondan avainlukuja vuosina 2008-2010.
Spondan avainlukuja vuosina 2008-2010.

Mistä Spondan vahva kehitys sitten johtuu? Yksi luonnollinen syy on, että toimitilakiinteistömarkkinat ovat yleisesti lähteneet toipumaan ja kiinteistöjen hintojen lasku kääntyi nousuksi kesällä 2010. Tämä asia selittää myös Spondan tuloksen voimakasta vaihtelua. Vuonna 2009 tuloksen vei tappiolle juuri kiinteistöjen arvon voimakas lasku, mutta jo vuonna 2010 kiinteistöjen arvon kehitys kääntyi jälleen nousuksi.

Kiinteistömarkkinoiden yleinen kehitys ei kuitenkaan selitä Spondan menestystä kokonaan, sillä toimitilamarkkinat ovat Suomessa edelleen jokseenkin haastavat. Spondan etu on kuitenkin sen laadukas kiinteistösalkku ja siitä täytyy antaa kiitosta yhtiön johdolle. Kiinteistösijoituksessa sijainti on yksi tärkeimmistä tekijöistä ja siinä Sponda on onnistunut erinomaisesti. Pitkälti kiinteistöjen hyvien sijaintien ansiosta Spondan vuokrausaste säilyi hyvänä läpi vaikeidenkin aikojen ja parani nopeasti, kun vaikeimmat ajat olivat takana.

Spondan kohdalla osakekohtaista tulosta ei kuitenkaan kannata tuijottaa liikaa, vaan kiinnostavammat mittarit ovat osakekohtainen operatiivinen kassavirta sekä osakekohtainen nettovarallisuus. Operatiivinen kassavirta kertoo sen, kuinka paljon yhtiön kassaan tuli käytännössä rahaa, joka periaatteessa voitaisiin jakaa osakkeenomistajille. Tätä laskettaessa on siis huomioitu ainoastaan todelliset kassavirrat ja kaikki kirjanpidolliset erät, kuten arvonmuutokset, on eliminoitu. Osakekohtainen nettovarallisuus taas kertoo yhtiön varallisuuden määrän, kun siitä on vähennetty velat. Tämä on kiinnostava mittari etenkin kiinteistösijoitusyhtiöiden kohdalla, koska osakekurssi yleensä jollain tasolla seuraa osakekohtaisen nettovarallisuuden kehitystä.

Spondan operatiivinen kassavirta on säilynyt selvästi positiivisena viime vuodet, eli käytännössä yhtiö ei missään tilanteessa edes ollut suuressa kriisissä. Vuoden 2009 osakeanti olikin luultavasti liike, jolla haluttiin nostaa omavaraisuusastetta siltä varalta, että kiinteistöjen arvon voimakas lasku jatkuisi. Vaikka tulos kääntyi vahvasti nousuun vuonna 2010, operatiivinen kassavirta laski edelleen. Tämä selittyy sillä, että käänne parempaan tapahtui vasta vuonna 2010, jolloin esimerkiksi vuokrausaste kääntyi nousuun. Nyt kun vuokrausaste on nousussa, myös operatiivisen kassavirran voidaan odottaa nousevan kuluvan vuoden aikana.

Spondan tämän hetkinen 4,04 euron osakekurssi heijastaa aika tarkasti yhtiön nykyistä osakekohtaista nettovarallisuutta. Sen perusteella osakekurssi onkin mielestäni tällä hetkellä oikealla tasolla. Yhtiö ei ole enää alihinnoiteltu, mutta ei ylihintainenkaan. Kun lisäksi huomioidaan, että toimistokiinteistömarkkinat alkoivat vasta äskettäin elpymään, ei vielä ole aika hypätä pois tästä junasta. Spondassa on edelleen paljon nousupotentiaalia, joka realisoituu, jos markkinat jatkavat elpymistään. Vaikka epävarmuus palaisikin toimistokiinteistömarkkinoille, Spondan laadukas kiinteistöportfolio toimii hyvänä suojana. Tämän todistaa yhtiön operatiivinen kehitys vuonna 2009, joka oli erittäin vaikea.

Kirjoittaja omistaa Spondan osakkeita.

Kommentit