Politiikka laukaisee muutoksen asuntomarkkinoilla?

Käsittelin aiemmin tänä keväänä Helsingin asuntomarkkinoita, jossa asuntojen hinnat ovat sijoittajan näkökulmasta nousseet analyysieni perusteella epäterveelle tasolle. Asuntomarkkinoilla tikittää pommi -kirjoituksessa otin esille etenkin asuntojen hintojen ja vuokrien epäsuhdan. Jotta markkinat olisivat järkevällä tasolla, täytyisi joko vuokrien nousta noin 20 % tai asuntojen
hintojen laskea noin 15 %.

Suomen poliittinen tilanne on muutamassa kuukaudessa muuttunut merkittävästi ja se voi itse asiassa laukaista todellisen muutoksen asuntomarkkinoilla. Aikaisemmin valtio on tukenut asuntolainan korkojen verovähennysoikeudella nimenomaan omistusasumista. Nyt tuota painopistettä ollaan muuttamassa, sillä tulevien vuosien aikana asuntolainan korkojen verovähennysoikeutta ollaan pienentämässä siten, että vaalikauden jälkeen enää 75 % koroista on verovähennyskelpoisia. Samaan aikaan vuokra-asuntojen rakentamiseen suunnattua korkotukea kasvatetaan.

Tämän päivän Helsingin sanomissa (12.7.2011) asunto- ja viestintäministeri Krista Kiuru (sd) kertoi, että lisätukea annetaan vuosittain 3 000 - 4 000 uuden vuokra-asunnon rakentamiseen ja tavoitteena on, että esimerkiksi pääkaupunkiseudulla olevan kaksion kuukausivuokra putoaa muutaman vuoden sisällä 180-240 euroa. Käytännössä tämä tarkoittaa 20-25 % pienempiä vuokria nykyisiin markkinavuokriin verrattuna.

Nyt onkin mielenkiintoista nähdä, miten vapaat vuokra- ja omistusasuntomarkkinat reagoivat tähän. Markkinoilla toimii aina kysynnän ja tarjonnan laki. Mikäli korkotuettujen vuokra-asuntojen määrää saadaan voimakkaasti kasvatettua, ei se voi olla heijastumatta yleiseen vuokratasoon. Vähintäänkin viime vuosina voimakkaasti jatkunut vuokratason nousu tulee todennäköisesti pysähtymään ja saattaa jopa tehdä korjausliikkeen alaspäin.

Vuokratason kehitystä vielä mielenkiintoisempi asia on omistusasuntojen hintatason tuleva kehitys. Muutama kuukausi sitten tulin siihen tulokseen, että joko vuokrien on noustava 20 % tai asuntojen hintojen tiputtava 15 %, jotta asumismuotojen välillä vallitsisi tasapaino. Mutta miten käy, jos poliittisen muutoksen myötä vuokrat lähtevät laskuun?

Viime aikainen epäterve tilanne on johtunut pitkälti ennätyksellisen alhaisesta korkotasosta, pidentyneistä laina-ajoista ja asuntolainan korkojen verovähennysoikeudesta. Nyt asuntolainan korkojen verovähennysoikeutta pienennetään, vuokra-asuntojen tuotantoa tuetaan ja lisäksi yleinen korkotaso on nousussa. Mikäli markkinat toimivat tehokkaasti, sekä vuokrat että asuntojen hinnat tippuvat ja asuntojen hinnat vielä enemmän kuin muutama kuukausi sitten arvioimani 15 %.

Tämä kaikki on luonnollisesti puhdasta spekulointia ja se mitä todellisuudessa tapahtuu, on lopulta markkinoilla toimivista ihmisistä itsestään kiinni. Faktat kuitenkin puhuvat puolestaan ja nyt näyttää täysin mahdolliselta skenaario, jossa viimeisimmät poliittiset päätökset saavat aikaan käänteen sekä vuokra- että omistusasuntomarkkinoilla. Puolestani tämä olisi täysin tervetullut korjausliike.

Kommentit