Kuinka paljon asuntojen hinnoissa on ilmaa?

Ennustin viime kesäkuun blogimerkinnässäni jonkinasteisen asuntotaantuman iskevän myös Suomeen vielä kuluvan vuoden aikana. Viime viikkojen perusteella näin on nyt todellakin käymässä. Kiinteistövälittäjien mukaan vanhojen kerrostalokaksioiden hinnat laskivat huhtikuusta 8,4 %. Tänään tilastokeskus julkaisi heinä-syyskuun asuntokauppatilastot ja pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat tippuivat edelliseen neljännekseen verrattuna 3,0 %. Vielä ensimmäisellä vuosipuoliskolla nimellishinnat olivat nousseet hieman. Lisäksi uusien myymättömien asuntojen varasto on pk-seudulla jo yli 2 vuoden pituinen. Kyse ei enää olekaan siitä, laskevatko hinnat, vaan kuinka paljon ne laskevat.

Asuntokuplan syntymissyy tulee hyvin ilmi Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Virpi Heinosen kommentista Kauppalehden artikkelissa (24.10.2008), jossa pohdittiin, onko jo hyvä hetki ostaa sijoitusasunto: ”Pienemmissä kaupungeissa asuntosijoittaja näyttää saavan parempaa vuotuista tuottoa sijoittamalleen pääomalle, koska ostohinnat ovat alhaisemmat. Kun otetaan arvonnousu huomioon, erot tasoittuvat ja kokonaistuotto nousee kohtuulliseksi myös pääkaupunkiseudulla”. Kuplat syntyvät juuri näin. Kun sijoituspäätös perustuu odotukselle arvonnoususta, eikä todellisiin tulevaisuuden rahavirtoihin, syntyy aina hintakupla.

2000-luvulla ennätyshalpa raha on saanut asuntojen hinnat nousemaan pilviin. Ihmisillä on siis ollut varaa ostaa sen tasoisia asuntoja, joita he eivät olisi ehkä pystyneet muuten edes vuokraamaan, mikä ei sinänsä ole tyhmää niin pitkään kuin korot ovat alhaalla. Tosin kuten missä tahansa sijoittamisessa, myös asunnon ostamisessa suuren velkavivun käyttäjä ottaa riskin, mikä joidenkin osalta realisoituu nyt ikävin seurauksin.

Kuinka iso hintakupla Suomessa sitten on kyseessä? Muutama viikko sitten Nelosen haastattelema Helsingin apulaiskaupunginjohtaja Pekka Korpi ennustaa hintojen tippuvan 20-30 %. Asuntoministeri Jan Vapaavuori leimaa Korpisen tuomiopäivän ennustajaksi, mikä hänen pitääkin tehdä jo virkansa puolesta. Paniikkia ei haluta lietsoa, koska silloin ennustuksesta tulee helposti itseään toteuttava. Uusimpien uutisten valossa Korven ennustus vaikuttaa kuitenkin ihan mahdolliselta ja päätin ottaa haasteen vastaan myös itse ja arvioida hintakuplan koon sijoitusnäkökulmasta.

Ideaalitapauksessa arvopaperia ei myydä koskaan, olipa kyseessä osake, asunto tai mikä tahansa muu sijoitus. Tällöin sijoituksen tämän hetkinen arvo on kaikkien tulevaisuudessa sen tuottamien osinkojen diskontattu nykyarvo. Asunnon arvo määräytyy siis siitä saatavan osingon (vuokran), osingon odotetun kehityksen, tuottovaatimuksen ja asunnon aiheuttamien kulujen perusteella.

Tarkastelukohteeksi päätin valita Helsingin kantakaupunkiin kuuluvan Punavuoren, koska siellä on hyvä tarjonta vanhoja kerrostaloasuntoja. Monivaiheisen selvitystyön perusteella vanhasta 50-100 vuotta sitten rakennetusta putkiremontoidusta hyväkuntoisesta kerrostalosta vuokraa 40 neliön saunattoman kaksion 800 eurolla kuukaudessa. Vuokrasta vähennetään kuukausittainen yhtiövastike, jonka voi arvioida 140 euron suuruiseksi. Lisäksi täytyy huomioida remonttikulut, joiden kuukausittaiseksi poistoksi arvioin 80 euroa. Tämän jälkeen voittoa jää ennen veroja 580 euroa.

Kohtuullinen vuokratuottotavoite ennen veroja on mielestäni 7 %. Lisäksi tilastokeskuksen vuokratilastojen perusteella arvioin, että vuokraa voidaan korottaa 2 % vuodessa. Osinkoa maksavan arvopaperin arvo voidaan laskea nyt kaavalla arvo = osinko/(tuottovaatimus - osingon vuosittainen kasvu). Näillä oletuksilla kyseisen asunnon arvo on sijoittajan silmissä 12 * 580 €/(0,07 - 0,02) = 139 200 €. Vastaavien asuntojen hintapyyntö on tällä hetkellä noin 180 000 €, joten hintojen pitäisi näillä oletuksilla tippua vielä 23 %.

Asiassa on tietysti monta puolta. Heikon vuokratuoton takia viime vuosina on toistuvasti ennustettu vuokrien nousevan rajusti, mikä tapahtuikin viime vuoden lopulla. Toisaalta, kun taloustilanne heikkenee, myös ihmisten vuokranmaksukyky heikkenee, joten vuokrat voivat myös laskea. Kaikilla vapailla markkinoilla pätee lopulta kysynnän ja tarjonnan laki. Tämän ansiosta esimerkiksi Detroitissa 5 vuotta sitten 100 000 dollaria maksaneen asunnon saa nyt alle 20 000 dollarilla.

Korven ennustus on siis laskelmieni mukaan ihan pätevä ja jos markkinat toimivat tehokkaasti, asuntojen hinnat todella tippuvat tuon 20-30 %. Toisaalta tässäkin tilanteessa on mahdotonta ennustaa, kuinka paljon asuntojen hinnat tippuvat, koska siihen vaikuttaa niin monta tekijää. Korot ovat nyt syöksylaskussa, joten on vaarana, että suurien lainojen otto kannattaa taas kohta. Toisaalta jos Suomeen iskee lama ja työpaikkoja häviää massoittain, minkä pelkoa on jo ilmassa, niin eipä niitä suurien lainojen ottajia olekaan enää jonoksi asti, vaikka raha olisi kuinka halpaa tahansa.

Asuntomarkkinoilla myös psykologia voi olla merkittävä tekijä. Kun asuntojen hinnat olivat kovassa nousussa, ihmiset kiirehtivät asuntokauppojen kanssa, koska ”puolen vuoden päästä asunnon arvo oli kuitenkin kasvanut”. Nyt kun jo julkisuudessakin puhutaan asuntokuplan puhkeamisesta, niin ilmiö toimii todennäköisesti myös toiseen suuntaan. Ihmiset lykkäävät ostopäätöstä, koska odottavat hintojen laskevan ja kun kauppa ei käy, hinnat todella laskevat. Tämän vuoksi 20-30 % hintojen tippuminen ei edes ole mikään yläraja.

Opportunistisella ajattelutavalla asuntojen hinnat saisivatkin romahtaa. Ensiasunnon ostajalle herkullisempaa tilannetta ei voi kuvitella edellyttäen, että oma taloustilanne pysyy hyvänä. Lamassa - jos sellainen ylipäänsä edes tulee Suomeen - on se hauska puoli, että tulonlähteensä säilyttävien elintaso nousee, vaikka kansalla meneekin keskimäärin huonommin. Tämä klisee on jo toistunut monia kertoja aikaisemminkin, mutta elämme nyt mielenkiintoisia aikoja myös asuntomarkkinoilla.

Kommentit