Asuntomarkkinoilla tikittää pommi

Olen säännöllisin väliajoin kirjoittanut Suomen epäterveistä asuntomarkkinoista. Tilanne ei ole muuttunut viime vuosina mihinkään, joten puheeni on helppo tuomita pelon lietsomiseksi. Nostan kuitenkin jälleen aiheen esiin, sillä tilanne on mielestäni todella epäterve.

Otan tarkempaan tarkasteluun jälleen Helsingin asuntomarkkinat ja keskityn siinä yksiöiden ja kaksioiden kehitykseen. Periaatteessa uskon siihen, että markkinat ovat aina oikeassa, sillä asuntokauppa syntyy, kun myyjä ja ostaja ovat samaa mieltä asunnon hinnasta. Yksiöiden kohdalla tämä hinta on Helsingissä tällä hetkellä keskimäärin noin 4 400 euroa neliöltä ja kaksioiden kohdalla noin 3 700 euroa neliöltä.

Yksiöiden ja kaksioiden hintakehitys Helsingissä. (Lähde: Tilastokeskus)
Yksiöiden ja kaksioiden hintakehitys Helsingissä. (Lähde: Tilastokeskus)

Vuodesta 2004 lähtien yksiöiden ja kaksioiden hinnat ovat nousseet Helsingissä keskimäärin 6-7 % vuodessa. Vuonna 2008 kauan odottamani korjausliike näytti jo syntyvän, mutta finanssikriisistä seurannut ennätyksellisen alhainen korkotaso ja pääkaupunkiseudun suhteellisen hyvä työllisyystilanne saivat hinnat nopeasti takaisin kasvu-uralle.

Vaikka kysyntä ja tarjonta kohtaavat, se ei tarkoita, että markkinat olisivat terveet. Suomen asuntomarkkinat kärsivät tällä hetkellä sekä hetkellisistä että kroonisista sairauksista, jotka ovat aiheuttaneet nykyisen tilanteen. Merkittävin hetkellinen sairaus on ennätyksellisen alhainen korkotaso. Kroonisia sairauksia taas ovat kaavoitetun asuntomaan vähyys, pitkät laina-ajat ja asuntolainan korkojen verovähennysoikeus. Kun tähän yhtälöön lisää vielä jostain historiasta juontuvan suomalaisten ajatuksen omistusasunnon tuomasta autuudesta, ei epäterve nykytilanne ole ollenkaan yllättävä.

Parhaiten epäterve tilanne tulee esiin, kun tarkastellaan markkinoita sijoittajan näkökulmasta. Suhteutetaan siis asuntojen hinnat niistä saatavaan tuottoon. Suomessa on onnekseni hyvää aineistoa tuottava Tilastokeskus, joka tarjoaa puolueetonta aineistoa kansalaisille. Kaivoin siis Tilastokeskukselta asuntojen hintojen lisäksi Helsingin kerrostaloasuntojen keskimääräiset vuokrat sekä hoitovastikkeet. Tästä saadaan kätevästi laskettua, kuinka paljon keskimääräinen vuokrayksiö tai -kaksio tuottaa omistajalle.

Yksiöstä saatava keskimääräinen tuotto ennen veroja ja remonttikuluja on tällä hetkellä 3,8 %. Kaksion tuotto on vielä hieman alempana 3,4 % tasolla. Kun tästä vähennetään edelleen remonttikulut ja verot, tuottaa vuokra-asunto omistajalleen arvioni mukaan 2,0-2,5 % vuodessa. Vuokratuotoilla omistaja saa siis juuri ja juuri suojan inflaatiota vastaan. Viime vuosina asunnon arvonnousu onkin siis ollut merkittävin tuoton lähde, mutta on hyvä muistaa, ettei historia ole tae tulevasta.

Yksiöiden ja kaksioiden keskimääräinen vuokratuotto Helsingissä hoitovastikkeen jälkeen. (Lähde: Tilastokeskus)
Yksiöiden ja kaksioiden keskimääräinen vuokratuotto Helsingissä hoitovastikkeen jälkeen. (Lähde: Tilastokeskus)

Vuokrat eivät ole nousseet asuntojen hintojen vauhdissa, joten vielä vuonna 2005 yksiöiden ja kaksioiden vuokratuotto oli 15-20 % korkeammalla. Silloinen 4,0-4,5 % vuokratuotto ennen veroja ja remonttikuluja ei sekään ole erityisen houkutteleva, mutta se on tuotto, jota vähintään voisi odottaa. Jotta edes vuoden 2005 tasolle palattaisiin, täytyisi joko vuokrien nousta noin 20 % tai asuntojen hintojen laskea noin 15 %.

Ironisintahan tässä tilanteessa on se, että useimmat suomalaiset perustelevat asunnon hankkimista sillä, että on järkevämpää aina maksaa omaa pois kuin olla vuokralla. Tietyillä alueilla tämä varmasti pitää paikkansa, mutta kuinkahan moni todellisuudessa tekee asiasta laskelmat? On hyvä muistaa, että omistamalla asunnon, sidot siihen valtavasti pääomaa, joka voisi tuottaa paremmin esimerkiksi osakemarkkinoilla.

On tietysti mahdollista, että nykyisen asuntopulan keskellä vuokrien korotukset saadaan ajettua onnistuneesti läpi. Jossain vaiheessa ihmisten maksukyky tulee kuitenkin vastaan. Suhteutetaan siis seuraavaksi asuntojen hintojen kehitys palkkojen kehitykseen. Keskimääräinen uusimaalainen palkansaaja tienaa viimeisimmän tilaston mukaan bruttona noin 40 000 euroa vuodessa. Tällä bruttopalkalla yksiöneliöitä saisi Helsingistä tällä hetkellä 9,0 ja kaksioneliöitä 10,8. Vuonna 2005 keskimääräisellä palkalla sai vielä 10,5 yksiöneliötä ja 11,8 kaksioneliötä. Kaiken järjen mukaan neliöitä pitäisi saada tuottavuuden kasvun myötä nyt enemmän tai vähintäänkin saman verran kuin kuusi vuotta sitten. Kehityksen trendi on kuitenkin täysin päinvastainen.

Keskimääräisen uusimaalaisen palkansaajan vuosibruttopalkalla saatavat yksiö- ja kaksioneliöt. (Lähde: Tilastokeskus)
Keskimääräisen uusimaalaisen palkansaajan vuosibruttopalkalla saatavat yksiö- ja kaksioneliöt. (Lähde: Tilastokeskus)

Suomen asuntomarkkinat ovat siis kroonisesti sairaat, minkä lisäksi täällä jyllää kausi-influenssa nimeltä ennätyksellisen alhainen korkotaso. En tiedä, onko tilanne edes normalisoitumassa vielä lähivuosina, mutta ennen pitkää se tulee varmasti tapahtumaan. Ikävä puoli tässä on, että kun epäterveet markkinat ovat tulleet tiensä päähän, kuplalla on tapana puhjeta nopeasti. Toivon kuitenkin, että tällä kertaa tilanne korjaantuisi pehmeästi.

Kommentit